鋼骨表面處理與塗裝

7.l 適用範圈
本章適用於鋼結構之表面處理、防蝕塗裝，及施工期間為防止銹蝕所做之暫時性防銹塗裝。

7.2 表面處理
7.2.l 塗裝前之表面處理
鋼材表面於塗裝前應將被塗面所附著之油污、浮銹、黑皮及外界異物去除，並使被塗裝面具適當粗糙度，以增加塗膜之附著力。
解說： 下列為鋼構材之表面處理較常用之施工方法：
（1）噴砂處理。
（2）動力工具除銹。
表面處理程序應依設計圖說之規定，未規定時，以瑞典標準協會SIS-05- 5900或美國鋼結構協會SSPC-SP標準辦理。
在表面處理前，所有銲接處、角縫、銲渣及其他不整齊之處均應先予清理或補銲，直至與母材平整光滑為止。
大氣相對濕度足以影響噴砂後鋼材表面之化學變化，因此工作環境之相對濕度宜在85%以下。

7.2.2 除銹等級
除銹等級可依照瑞典標準協會SIS-05-5900除銹度之分級如下：
St（動力或手工具法）
St0，St1，St2，St3
Sa（噴砂法）
Sa0，Sa1，Sa2，Sa2 1/2，Sa3
解說：1.未經表面處理之鋼材其表面銹蝕程度依SIS-05-5900，可分為A，B，C，D四級區分如下：
A級：鋼鐵表面已完全覆蓋氧化層(Mill Scale)，無紅色鐵銹或僅出現極少量紅銹。
B級：鋼鐵表面開始銹蝕，部分氧化層剝落，出現紅色鐵銹。
C級：鋼鐵表面已產生全面性銹蝕，大部分氧化層己剝落或鬆解，並有少許的孔蝕(Pitting) 。
D級：氧化層完全剝落，鋼鐵表面產生很多銹孔(Pitting)，呈全面性嚴重腐蝕狀態。
2.SIS-05-5900除銹度分為二類，第一類為以手工具或電動研磨機處理者以St表示，第二類是以噴砂處理者以Sa表示。除銹等級說明如下：
（1）St除銹度等級
St0：未做除銹處理之鋼鐵表面。
Stl：使用鋼刷做輕度的全面刷除浮銹及鬆解氧化層。
St2：使用人工、電動剷具、鋼刷或研磨機等，將鬆解氧化層、浮銹及其他外界異物去除後，用吸塵器或壓縮空氣、毛刷將灰塵去除。
St3：使用電動用具 、鋼刷或研磨機將鬆解氧化層，浮銹及異物徹底除盡並經清除灰塵後，其表面應有金屬光澤之出現。
（2）Sa除銹等級
Sa0：表面未做除銹處理。
Sal：輕度噴砂處理，除去鬆動氧化層，鐵銹以及外界異物。
Sa2：中度噴砂處理，除去大部分之氧化層，鐵銹以及外界異物，並經吸塵器等清除灰塵，表面應僅有微小之斑點異物留存，處理完成之表面應呈近似白色金屬光澤，為防蝕塗裝工程要求之表面處理。
Sa2錯誤! 物件無法用編輯功能變數代碼來建立。：徹底的噴砂處理，經處理後95%的氧化層鐵銹及異物均去除，經清除灰塵後之表面應呈近於白色金屬色澤，為防蝕塗裝工程最普遍之表面處理要求。
Sa3：絕對徹底的噴砂處理，所有的氧化層，鐵銹及異物澈底除去，不留任何微小異物，經灰塵清除後之表面是均勻白色金屬色澤，此為表面處理之最高標準。
3.美國之SSPC(Steel Structures Painting Council)之鋼材銹蝕分類亦與SIS相同，共分成A，B，C，D 四級，但其表面處理之方式則分為下列10級：
SSPC-SPl：將附著於鋼材表面之油脂，及其他異物以溶劑、鹼、蒸汽等除之。
SSPC-SP2：將在鋼材表面浮起之黑皮、浮銹等使用刮刀、鋼絲刷等手工具除去之。
SSPC-SP3：將鋼材表面浮起之黑皮、浮銹等使用鋼絲刷、砂輪等除去之。
SSPC-SP4：將使鋼材表面之乾燥與將浮起之黑皮以火焰除去之。
SSSP-SP5：將鋼材表面之黑皮、銹與異物以噴砂除去之。
SSPC-SP6：將鋼材表面黑皮、銹與異物，以噴砂除去三分之二。其施工方法與SSPC-SP5相同，依普通程度之噴射，將銹與異物除去之。
SSPC-SP7：將鋼材表皮浮起之黑皮、浮銹與未固著之異物，以噴砂除去。其施工方法與SSPC-SP5相同，依輕輕地施以噴射將銹與異物除去。
SSPC-SP8：將鋼材表面黑皮及銹以酸洗完全除去之。
SSPC-SP9：鋼材表面之黑皮先在場外曝露以除去一部分銹，再依前述之噴砂方法處理之。
SSPC-SP10：將鋼材表面之黑皮、銹與異物以噴砂除去95%以上。其施工方法與SSPC-SP5相同，依普通程度之噴射將銹和異物除去。
4.表面處理潔度主要檢驗標準之對照表如表C7.1-1所示：
表C7.1-1 常見潔度檢驗標準對照表
規範
SIS-05-5900
SSPC-USA
潔
度
等
級
Sa 3
SSPC-SP-5
Sa2 1/2
SSPC-SP-10
Sa 2
SSPC-SP-6
Sa 1
SSPC-SP-7
St 3
SSPC-SP-3
St 2
SSPC-SP-2

7.2.3 表面粗糙度
表面粗糙度平均值一般應在25~75μm之間，或依據油漆特性而規定之粗糙度。
解說： 噴砂之表面粗糙度，對於塗膜的防銹功能影響很大，粗糙度大時，可以增加油漆之附著性，但也降低鋼材表面凸點的塗膜厚度，且容易產生針孔，減低漆膜的防銹能力。反之則降低油漆之附著性，因此須視油漆特性及漆膜厚度選用合適之表面粗糙度。

7.3 塗裝材料
7.3.l 防銹底漆種類
防銹底漆之種類及規格應符合國家標準之規定，並依據鋼材表面及環境狀況選擇適當的防銹底漆。
解說：防銹底漆之種類及適用環境參照表C7.3-1。

表C7.3-l 防銹底漆之種類及適用環境
塗漆名稱
規格
使用環境及適用表面
一般環境
腐蝕環境
鋼鐵面
鍍鋅面
鋼鐵面
鍍鋅面
一般防銹底漆
CNS 4908 K2059第1種
○
-
-
-
紅丹底漆
CNS 774 K2020第1種，第2種
○
-
-
-
一氧化二鉛防銹底漆
CNS 4909 K2060第1種，第2種
○
-
-
-
氯化橡膠鋅鉻鉛紅防銹漆
CNS 4917 K2068
○
-
-
-
氰氨化鉛防銹底漆
CNS 12131 K2158第1種，第2種
○
-
-
-
鋅鉻黃防銹底漆
CNS 776 K2021 A，B
-
-
-
-
氯化橡膠系紅丹防銹底漆
CNS 4915 K2066
-
-
○*
○
環氧樹脂底漆
CNS 4959 K2089第1種
-
-
○
○
環氧樹脂鋅粉底漆
CNS 4936 K2087
-
-
○
-
無機鋅粉底漆
CNS 4937 K2088
-
-
○
-
伐銹底漆
CNS 4934 K2085長曝型
-
-
○
-
伐銹底漆
CNS 4935 K2085短曝型
-
○
-
○
醇酸樹脂系三聚磷酸防銹底漆
CNS 12266 K2201
-
-
○
-
環氧樹脂系三聚磷酸防銹底漆
CNS 12268 K2202
-
-
○
-
氯化橡膠系三聚磷酸防銹底漆
CNS 12270 K2203
-
-
○
-
環氧樹脂柏油漆
CNS 4939 K2090第l種，第2種
-
○
-
○
*氯化橡膠防銹底漆直接塗佈於鋼鐵面可能會促進腐蝕，塗刷氯化橡膠底漆前須先塗裝有機鋅粉底漆(CNS K2087)。本表以CNS為主，若無CNS標準者，則以國內常用之標準為之。

7.3.2 不同塗料間之相容性
中塗或面漆等上層塗料應考慮其防銹能力、相合性及美觀等因素，選用適當之塗料。
解說： 各種不同塗漆料間之相容性請參照表C7.3-2。塗料與表面處理之適用性參照表C7.3-3。

表C7.3-2 不同塗料間之相合性
上塗塗料
底塗塗料
油性樹脂塗料
氯化橡膠塗料
聚氯乙烯塗料
環氧樹脂塗料
無機鋅粉底漆
苯酚樹脂塗料
硝化纖維塗料
聚氨基甲酸酯塗料
油性樹脂塗料
○
○-



○-


氯化橡膠塗料
○
○


-
○


聚氯乙烯塗料
○
○
○





環氧樹脂塗料
○
○
○
○

○
-
○
無機鋅粉底漆

○
○
○


-
○
苯酚樹脂塗料
○
○



○


硝化纖維塗料






○

聚氨基甲酸酯塗料

-○
-○
○

-○

○
○良 可 差

表C7.3-3 塗料及表面處理之適用性
表面處理方法
與處理度
噴砂
酸洗
電動工具
手工具













塗料區別
SSPC
SP-6
SSPC
SP-1O
SSPC
SP-5
SSPC
SP-8
SSPC
SP-2
SSPC
SP-3
SSPC
SP-2
油性樹脂塗料
○
○
○
○
○-
○

氯化橡膠塗料
○
○
○
○

○

聚氯乙烯塗料
○
○
○
○

-

環氧樹脂塗料
○
○
○
○



聚氨基甲酸酯塗料
○
○
○
○



伐銹底漆
○
○
○
○



有機鋅粉底漆
○-
○
○
○-



無機矽鋅粉底漆

-○
○




苯酚樹脂塗料素
○
○
○
○
○
○

氟素樹脂塗料
○
○
○
○

○


○良 可 差

7.3.3 塗料之檢驗
塗料之檢驗應符合國家標準，未經檢驗合格之產品不得使用。
解說：1.一般防蝕塗料從施工順序上分為底漆、中塗漆、面漆三種，底漆係含有多量的防銹顏料，直接噴塗於鋼材表面，中塗漆之成份介於底漆與面漆之間，應具有較佳之相合性，面漆除應具有防銹性能外，也要求美觀，因之除應具備良好之耐光、耐水、耐藥品之性能外，也應有良好之光澤與色彩。
2.塗料之規格及檢查請參照CNS K2XXX及CNS K6XXX之規定辦理。
3.若國家標準尚未訂定者，可採用其他國家之相關規範，惟應經原設計人同意。

7.3.4 塗料之存放
塗料應存放於陰涼處，並依塗料的特性控制儲放區之溫度且應低於40°C。
解說： 氣溫過高會影響安定性，尤其太陽直曬容易導致塗料變質，因此非待使用時不得開啟，未用完的塗料應裝回罐內密封存放於陰涼處。

7.4 塗裝施工
7.4.1 施工程序說明書
施工前應依照塗料特性做塗裝施工程序書。施工程序書應載明使用塗料之種類名稱、施工順序、表面處理標準、施工法、塗膜厚度、塗裝間隔、使用溶劑、施工地點及其它必要事項，施工程序書應經核可後再據以施工。鋼材表面處理方法與程序，應依工程契約或施工圖說規定辦理。

7.4.2 塗料塗裝要項
1.應在表面處理完成後4小時內進行防銹底漆之塗裝。
2.超過4小時未塗裝者，塗裝前應再檢查，若已產生銹蝕，應再進行表面處理，去除表面之銹蝕。下層塗裝未完全乾燥前不得進行次一層塗裝。塗料之乾燥應採自然乾燥法。
3.一次塗刷厚度，應依據施工程序書，不宜太厚以避免發生起皺或垂流現象。
4.塗裝間隔時間，塗料與溶劑之混合比應依據塗料特性之規定辦理。塗裝後漆膜不得有龜裂、起皺、垂流、起泡、粉化等現象。

7.4.3 塗料之一致性
除預塗底漆外，同一噴塗面應使用同一廠牌之塗料。

7.4.4 中止施工之異常狀況
塗裝作業應依據施工程序書，除施工程序書另有規定外，下列狀況時不得進行塗裝作業：
1.塗裝場所溫度在5℃以下或相對濕度在85%以上。
2.鋼材表面溫度未高於露點3℃以上。
3.塗裝時或塗膜乾燥前有下雨或強風、結露等情況，致水滴、塵埃等容易附著在塗膜上時。
4.鋼材表面溫度在50℃以上。
解說：鋼材表面溫度超過50℃時，塗膜可能產生氣泡，故應停止施工。

7.4.5 鋼材不予塗裝之部位
塗裝作業應依據施工程序書，除施工程序書另有規定外，下列部位不得塗裝：
1.工地銲接部位，及其相鄰接兩側各100mm範圍內之區域。
2.摩阻式高強度螺栓接合面。
3.埋件（將埋入混凝內之埋件及構件），但距混凝土表面l00mm深度內仍須塗裝。
4.軸件，滾輪等密著接觸面或迴轉面。
5.密閉空間之內露面。
解說：SRC工程一般並不塗裝，另有特殊要求者除外。

7.4.6 防火被覆之底材處理
1.防火被覆之底材處理（即鋼構材之表面處理），除契約施工圖說另有規定外，應將鋼材表面附著之黑皮、浮銹及異物去除，以免影響防火被覆材料之附著力。
2.有關防火被覆材料部分之鋼構材是否塗刷防銹底漆，以及防銹底漆種類之選擇，應依照契約施工圖說之規定。
3.塗刷防銹底漆時，所選用之防銹底漆不得影響防火被覆材料之附著力及防火性能。

7.5 工地接合部位
1.製造完成後，工地銲接之開槽部位應做適當之處理以防止開槽面生銹。開槽面附著之油污應先清除乾淨，再加以適當的防銹處理，以免影響工地銲接。
2.工地銲接處，高強度螺栓接合處及搬運吊裝時損傷之油漆處，其表面處理程度應依契約之規定。如以電動研磨機、鋼刷或手工具等方式處理者應符合7.2節 St 2之標準。
解說：防銹處理方式應檢討與工地銲接之相容性。

7.6 塗裝檢查及塗膜補修
塗裝檢查可分為表面處理檢查及塗膜檢查兩種，經表面處理檢查合格後才能進行油漆塗裝，而工廠內檢查應在完成表面處理及塗裝後分別實施。

7.6.1 檢查方法
1.表面處理撿查：
(1)應依契約規定之檢查方法及檢查項目實施。
(2)無特別規定時，應依SIS或SSPC規定檢查除銹度及表面粗糙度。
2.塗膜檢查：
(1)應依契約規定檢查膜厚。
(2)膜厚測定方法、測定時刻、部位及次數、判定方法等，應依契約施工圖說規定檢查。
(3)油漆膜厚之檢測應使用適當之膜厚測定儀，且需於油漆完全乾燥時實施，測定時應在每一施工點或每10m2的面積範圍內，任意測定五點，其五點平均值不得小於規定值，且任意一測定點之值，不得小於規定值之80%。若施工圖說規定膜厚之上限值，上述五點平均值亦不得大於上限值，且任意一測定點之值，不得大於上限值之120%。
解說：
1.每一測定點之數值，係在直徑4cm之圓範圍內讀取三個量測值之平均數而求得，如右圖所示：
2.油漆膜厚之要求僅列一個數值者視為規定值。
3.若油漆膜厚必須訂定最高上限值者依施工圖說規定。
4.若測定值超過最高上限值，但仍在油漆供應商型錄許可範圍內時，亦可作為參考。
5.對於偶發太高或太低之量測值應予以剔除，並於同一測定範圍內另取一量測值，以求取其測定值。

7.6.2 缺陷補修
1.塗膜檢查有顯著缺陷時，應將塗膜除去後再行塗裝。
2.塗膜厚度不足或不均勻時，應先修補至規定膜厚時，才能施塗上層塗料。解說： 塗裝修補時必須考慮新舊漆膜間之附著問題，許多異種塗料因性質不同，而降低漆膜間之相容性，而容易產生剝離，各種不同塗料間之相容性請

水刀

水刀一詞在台灣經常被混淆，不管幾千到數萬PSI（磅／平方英吋）都可能被稱為水刀
1995年美國國家防蝕協會(NACE)及鋼構＼塗層協會(SSPC)對工業用壓力水作了明確定義，根據不同壓力訂定了四個等級以及表面處理後的標準(NACE No.5/SSPC-SP-12)，概分述如下：
一、壓力等級定義：
1、低壓水沖洗(Low-pressure Water Cleaning,LP WC)：
壓力低於5000PSI者。
2、高壓水沖洗(High-pressure Water Cleaning,HP WC)：
壓力介於5000至10000 PSI者。
3、高壓水箭(High-pressure Water Jetting,HP WJ)：
壓力介於10000至25000 PSI者。
4、超高壓水箭(Ultrahigh-pressure Water Jetting,UHP WJ)：
壓力大於25000 PSI者。
二、超高壓水刀適用於修船、各化工廠之管路清潔及機械切割等超高壓水刀只需要電源及一般自來水即可，對於修船部份可用於施工部位如下：
1、船殼外板
2、壓水艙
3、甲板
4、引擎室機房
5、貨櫃艙
6、禁火區的金屬及建築物切割
7、其他：凡是屬於表面處理範圍，超高壓水刀幾乎都適用， 例如螺旋推進葉片、鏈條、熱交換器....。
三、超高壓水刀表面處理的優缺點
1、優 點
(1)、使用水量少：一般中、低壓水表面處理(25000 psi以下)，耗水量相當，大單槍使用水量約在8-12加侖／分鐘，而超高壓 水刀僅需要３加侖／分鐘，以一部200 hp，40000 psi設備，全流量施工，每天工作８小時，水量也不過是15噸。
(2)、減少廢棄物量
(3)、改善操作者衛生環境
(4)、清洗時不影響其他維修工作進行
(5)、優於噴砂之表面品質
2、缺 點
(1)、設備投資成本昂貴
(2)、需專業操作維修人才
四、水刀壓力等級及表面處理標準對照表
壓力等級
表面處理標準
低壓水沖洗：壓力低於5000PSI
WJ4：金屬表面僅處理至將鬆散的鐵銹、輒屑及塗料 完全除去。
高壓水沖洗：壓力介於5000至10000 PSI
WJ3：金屬表面需處理到至少2/3以上呈現黯淡金屬光 澤，且無殘留物質，剩餘1/3殘留物質需不規則任意散佈成污點狀的鐵銹、塗料或異物。
高壓水箭：壓力介於10000至25000 PSI
WJ2：金屬表面需處理到至少95%以上呈現黯淡金屬光澤，且無殘留物質，剩餘5%殘留物質須不規則任意散佈成污點狀的鐵銹、塗料或異物。
超高壓水箭：壓力大於25000 PSI
五、WJ1：金屬表面不殘存任何處理前肉眼可見的鐵銹、塗
料、輒屑、外來異物，且表面呈現黯淡金屬光澤。
1、此一壓力與表面處理對照表，乃為一個規範，若本公司所有之合約、訂單...等其要求所處理之級數
2、WJ1~WJ4等四個等級之標準，所須之水刀壓力，需照本表所定之規範施工，而壓力所需調節之開關為
3、機台上之壓力調節開關，是否已達標準則需看機台上之壓力表，不可隨意施工，需照本指引書操作。

土地少、老樓多 大樓拉皮商機無限

人老了，可以靠拉皮恢復青春；樓老了，不但可以靠「拉皮」恢復外觀，還可以因此讓房價及租金翻漲。不動產業者評估，大樓進行外牆整建修復後，房價最少漲一成，而不少建商嗅到「老樓拉皮」商機，已積極布局這塊大餅。
走在台北街頭，四處可見大樓圍上綠色帆布，進行大樓外觀整修工程，就是所謂的「老樓拉皮」，其中光是一條短短的南海路，就有郵政博物館和台北教師會館兩棟大樓正在進行拉皮工程，再走到台北遠企購物中心、東帝士大樓斜對角的藍天凱悅大廈，也同樣進行修復大樓外觀的拉皮工程。老樓為何要拉皮？台北市都市更新處長邊子樹解釋，九二一、三三一兩次大地震後，許多大樓外牆瓷磚掉落砸到路人，有些大樓立面逢雨天就滲、漏水，住戶不堪其擾，但老樓要拆除重建，不僅花費昂貴，拆除期間的居住、家具安置等複雜問題，因此許多住戶寧可選擇外牆拉皮的整建修復。「老樓拉皮後，房價起碼漲一五％！」大華不動產估價師事務所所長張義權分析說，老樓拉皮不僅可以改善大樓外觀，也提升市容景觀，甚至拉皮後還可延長建物壽命，最大的利多就是房價和租金的上揚。信義房屋協理張欣民指出，「優質地段的老樓拉皮，房價上漲空間幅度最大。」藍天凱悅大樓管委會主委崔華翰更強調說：「未拉皮前，原來一坪成交四十萬元，已有住戶趁拉皮行情，喊到每坪六十萬元！」
拉皮前後價差近二十萬二十六樓高的藍天凱悅大樓，共有二百一十六戶，屋齡已超過二十多年，光是大樓拉皮就花了五千多萬元。加上管線、電梯重新維修、大樓探照燈、景觀戲水池和數位監控系統等新設施，每戶每坪要花上七、八千元，以五十五坪的家庭來說，總計得花上四十餘萬元，不過，整建工程將帶來每坪五萬元以上的增值潛力，每戶房價增加兩百多萬元。崔華翰表示，如果只做外觀拉皮，其他內部的樓梯間、公設沒有提升品質，增值潛力不高。因此藍天凱悅除了外觀拉皮外，為了提升居住安全和品質，將管線重新維修、夜間增設探照燈、二十四小時數位監控系統，將軟硬體一併提升。「整合這麼多住戶的確很吃力，只要財務透明、認真用心，住戶都看得見。」崔華翰說，初期裝設數位監控，有住戶反彈說，隱私權遭到侵害。裝設不到一個月，一位老太太把上百萬元的珠寶忘在計程車上，警方利用監控錄影帶找到該計程車司機，順利取回珠寶，也因此弭平住戶反彈聲浪。根據台北市都市發展局都市更新處統計資料，光台北有一萬六千餘棟大樓屋齡超過三十年以上，每年則成長約四百多棟，未來十年內將突破二萬棟，屆時建築物老化更嚴重，有損台北市國際都市的形象。有鑑於此，都發局在參考新加坡、香港行之多年的「樓宇修復計畫」，在去年八月首次推出「台北市都市更新整建維護實施辦法」，編列五百萬元預算，共有十五件申請，七家獲得補助。
由於申請者踴躍，明年的預算已追加到二千五百萬元，「未來預算只會有增無減，老樓拉皮將成為下一個明星產業。」發展局都市更新處長邊子樹說。北市府補助大樓市容重整承包藍天凱悅大樓拉皮的勤實佳營造總經理許瑞顯表示，北市精華區土地漸趨稀少，住宅興建外移到大直、南港重劃區，甚至台北縣郊區，市區大樓面臨老化，鐵窗、冷氣一片凌亂的現象，老樓拉皮的商機也就浮現。勤實佳董事長林敏弘是台灣會計師鼎鼎知名的大老，曾經為潤泰集團總裁尹衍樑的父親尹書田規畫過遺產稅。他在二年前和時在遠東建設任職的好友許瑞顯在一次飯局中談到，許瑞顯久住的大安區，有不少老舊住宅一定會有重新裝修拉皮作大樓美容的需要，因此看好城市拉皮的前景，兩人於是邀集幾個股東成立勤實佳營造，並由許瑞顯負責經營專門做大樓外觀拉皮工程，迄今已有八件成功案例，堪稱是目前業界最有實力的組合。位於林森北路上的德惠大樓，去年十月由勤實佳完成外觀拉皮。拉皮前一、二樓鐵門深鎖歇業，九樓外牆還貼著急售的布條，如今大樓拉皮後，鼎天魚翅租下一、二樓店面，不僅房價從每坪三十萬上漲到三十五萬元，大樓租金也跟著水漲船高。究竟什麼條件才可通過都市更新審議委員會核准，邊子樹指出，以今年通過案例來看，和平東路、新生南路口的星雲大樓，因位於重要路口且外觀年久失修；重慶北路、哈密街的大龍國宅外牆瓷磚嚴重剝落；民權西路的千里馬大樓鄰近捷運出入口，這些位於重要交通要道，且有瓷磚砸傷人的公共安全問題，將列入優先考量。不過，政府補助上限不能超過總經費的三分之一，而且大樓所有權人同意比例得超過三分之二，還必須提出明確的整建財務計畫。另外，除了外牆修繕，防火隔間、消防設備、人行道植栽及屋頂平台綠美化等，都是整建計畫重要的一環。邊子樹說，鐵窗文化是台北市容的最大殺手，因此鐵窗處理、冷氣統一放置，都將納入住戶公約，五年內不得更動，否則將收回補助款。建物拉皮是都市更新的一環，在國外已行之有年，其中以英國倫敦地鐵車站交會中心King's Cross進行城市拉皮（facelift），一掃過去老舊髒亂的地鐵，成綠意盎然街道最為著名；另外，美國波士頓昆西市場（Quincy Market）、紐約南街富頓漁港（South Street Seaport）都是老舊地標拉皮成功的案例。台灣的大樓仍以重建為主瑞普國際物業總經理曾東茂表示，位於中山北路、民權東路口的上海商銀總部，八九年上海商銀買下美琪飯店改裝成辦公大樓，是台北市大樓拉皮最早的範例。不過，台灣拆除重建進行都市更新的例子多過於老樓拉皮，理由是舊辦公大樓的管線、網路、通訊設備跟不上時代，「拆除重建的效益大過老樓翻修！」而且有些舊大樓容積沒有用完，拆除後可以蓋得更高，例如仁愛圓環的台新金大樓過去是財神酒店，拆除重建後經濟效益更高。事實上，大樓拆除重建須耗費二年以上，老樓拉皮卻只要三、四個月就可重新登場，全國不動產加盟總部董事長葉春智表示，忠孝東路四段的「漢宮大廈」將頂樓廣告看板及外牆廣告出租，每個月將近十七萬元的收入，利用累積的廣告收入完成外牆翻修，房價從每坪三十萬元跳升到三十五萬元，欣葉餐廳也因此進駐，帶來龐大的租金收益。無獨有偶，位於基隆路、台北市政大樓對面的東華大樓，原本住戶意見難以整合，也是靠頂樓國際牌（Panasonic）的廣告收入，將貼瓷磚的外牆換上玻璃帷幕，分離式冷氣也統一規畫，房價從每坪二十五萬元漲到四十萬元。沿著基隆路往前，在忠孝東路口的三連大廈，因為太子建設當主委，斥資九百萬元將大樓門廳、騎樓重新裝潢，大樓辦公室租金從更新前的每坪一千二百元，漲到每坪一千七百元。「重新裝潢門面，租金每坪增加五百元，業主都很開心！」太子建設副理邱文珍表示。張義權分析，辦公大樓拉皮最直接的受益就是租金調升，在信義路上、師大附中對面的玫瑰大廈，是葉財記建設蓋的大樓，以前工總、商總都曾在此辦公，該大樓一邊拉皮一邊沒拉，每坪租金價差就有幾百元。老樓拉皮是城市發展必經的軌跡，這場商機大戰才正要開始。

老屋美容

老屋美容術！ 拉皮回春增加保值性

　　在房市低迷之際，好地段、好物件是保值抗跌的不二法門，也成民眾購屋的首選。除此之外，近來老屋拉皮的翻修方式，能讓「高齡老屋」瞬間拉抬聲勢，成為「區段」考量外，維持房價的思考方向。過去，老屋拉皮動輒需耗費數個月的時間來進行，整體的施工和建材費更是所費不貲，台灣立邦漆指出，以新一代的親水性外牆翻修塗料來取代磁磚，除了能夠一次解決上述的問題，還能降低對環境的汙染，施工的費用也可省下近1/3，更提供完整的配色規劃以滿足客戶的不同需求，只需10幾天就可以讓老舊建築物輕鬆「回春」！

■老屋拉皮換新貌 房價最少漲1成

　　所謂的「老屋拉皮」，就是將建築物原本老舊不堪的外牆加以翻新、並補強防水功能的工程，一般來說，住戶在施工期間內仍可以正常居住，不需要特別遷移，但由於傳統的翻新多半是先敲掉外牆磁磚、刮除舊有油漆後，再進行修補工作，因此施工期間通常至少需要2個月左右，至於價格部份，則依照建材選擇的不同，從5000、6000元到上萬元不等。

　　根據房仲業者的推估，一般來說，一但中古屋經過拉皮翻新，房價至少都可以拉抬約1成左右，若是位處於市中心的精華地段，則翻修後的每坪價格漲個3、4成也不成問題，如位於台北市政大樓斜對面的東華大樓，經過拉皮後，房價翻漲了近1倍之多，遠企商圈的藍天凱悅大樓更是老屋拉皮的經典代表作。

■外牆建材比一比 塗料實惠又耐久

　　台灣立邦漆行銷企劃部表示，選用「塗料」取代傳統的外牆磁磚，做為老屋拉皮的素材，是由於塗料的選擇多元化、色彩也更為豐富，能充分滿足不同設計風格的需求。此外，由於台灣位處地震帶，所以時常會有大大小小的地震，塗料因為具備不易脫落、碎裂的特性，因此在後續保養、維護上也就相對容易。

　　就以立邦的外牆翻新系統為例，耐用年限最長可達35年，和傳統的瓷磚外牆一樣，但由於是親水性的塗料，所以在遇雨水沖刷時，較不易殘留污垢，此外，清洗也不需要使用化學洗劑，大大降低對於環境的危害，可稱做是節能環保的優質建材。

　　和其他的外牆建材相比，立邦的外牆翻新系統除了使用年限長、好清洗、色彩豐富的優勢外，還有強力附著和防水的特殊性，省去敲掉磁磚的時間，也可以防止水分子滲透牆面，降低壁癌的發生，不僅如此，立邦外牆翻新系統在施工方面也更為省時，平均約15天左右就能夠完成建築物的外觀改造工程，費用也比傳統的瓷磚外牆少了約1到2成。
　　目前全台已有部分縣市為整頓市容景觀，如台北縣市等，對於老屋外觀拉皮也祭出獎勵辦法，不論是20、30年的老舊公寓，或是因地震導致外牆磁磚「脫皮」的新大樓，只要提出來的整修效益明顯，就能向政府申請取得補助款。台灣立邦漆企劃部也建議民眾，不妨趁著農曆年前，好好地將居家內外妝點一下，不僅自己住得舒適，也能趁機讓房價「UP UP」。

老屋拉皮 3

中國時報 B6/大台北房地產 2006/03/04 【何旭如】 　　十年前，德國「明鏡」週刊指台灣居住環境不佳，有如活在豬圈之中，如今台灣居住環境已大幅改善，但老舊建築依舊矗立街頭。台北市政府今年首度提供五百萬元，補助老屋拉皮整修，只要是一幢建築物為單位，即可申請。 　　台北市有著名的仁愛、敦南林蔭大道，主要商圈有不少摩登現代建築，還有全球最高的台北101，不過搭一趟捷運淡水線不難發現，每天上下班映入眼簾的，也有無數老舊公寓，外牆磁磚剝落脫離，嚴重者還可看到鋼筋外露等窘狀。 　　為改善北市街景，北市都市發展局首度編列五百萬元，供市民申請維修房子，政府補助房屋修復更為全球首例，申請至今年三月底截止，最高可補助總維修費用的三分之一，都市更新處長邊子樹表示，目前詢問的民眾不少，但尚無人提出申請，若屆時申請情況不佳，將考慮延長受理。 　　一幢房子不分屋齡都可申請 　　房屋修繕可大可小，有些大型社區一動工就要上千萬元的經費，市政府總補助五百萬元看似用處不大，不過對戶數少的老舊公寓、大廈卻是一大利多。 　　都更處官員表示，根據台北市都市更新整建維護實施辦法，政府補助的項目不只是外牆翻修拉皮，還包括社區道路綠美化程、無遮簷人行道家具設施等建築物外部工程，及公共無障礙設施、公共防火避難設施、公共樓梯修繕、屋頂平台綠美化、廣告招牌的建築物立面修繕、拆除舊有違章建築等建築物本體工程。 　　總補助經費五百萬元，都更審議委員會將依照不同申請案件的條件，最高撥款總維修費用的三分之一，三月底截止申請，最快五月底將可公告核定的補助金額，再依實際施工，分二期撥款，詳情可洽北市都更處（○二）二三五七－二九五○（至五九）。 　　申請的標準為何？都更處表示，申請屋件必須為劃定的都市更新重建、整建、或維護區段，且需由依法設立的股份有限公司、都市更新會、公寓大廈管理委員會、或其他團體提出申請，申請屋件至少應為一幢建築物，不可單戶申請。 　　若屋件非位於都更劃定區，都更處表示，住戶可先向市政府申請重建補助，再補程序申請劃定為都市更新的重建維護單元，若輔助的申請通過，都更處將以通案方式加快都更劃定，最快只需兩個月即可通過都市更新整建維護單位的劃定。 　　藍天凱悅自費拉皮堪稱典範 　　信義房屋企研室協理張新民表示，台灣民眾多有自掃門前雪心，即使每天居住的大樓外觀已老舊不堪，要使全體住戶同意花錢整修外牆、公共梯間，實屬不易。 　　不過北市卻有少數自掏腰包拉皮整修的個案，張新民預估，拉皮過後房屋煥然一新，短期房價可有一成的增值空間。 　　例如忠孝東路四段上的漢宮大廈，數年前住戶自掏腰包整修外，如今已整修完畢，房價從每坪三十萬元上揚至三十五萬元。 　　自費拉皮的另一模範生，莫過於敦化南路上的藍天凱悅大廈，總戶數達二百二十戶之多，但礙於屋齡已達二十年，外觀無法與鄰近敦峰、敦南藝術館等豪宅、北市最貴的辦公大樓遠企媲美，三年前由少數住戶提出整修建議，去年底已正式動工，四面外牆全面翻修，預計八月可完工，屆時還將多了頂樓燈光設計，使敦化南路更添聲色。 　　藍天凱悅大樓管委會主委崔華翰表示，外牆整修的總工程費約五千萬元，每戶依坪數大小約負擔十萬元至三十萬元，但住戶為了提高居住品質，協商過程中幾乎沒有反對聲浪，工程費拒繳款比例為零，外牆修完後，下一步還將重整中庭公園。 　　房仲業者分析，藍天凱悅大廈每坪約四十五萬元，外牆整修完畢後，由於屋況好比新屋，短期內房價將有五十萬元的行情，增值近一成。 　　不過崔華翰表示，為了提高居住品質，住戶甘願自掏腰包整修大樓外觀，不過以國外經驗為例，許多國家為了鼓勵市民改善市容，有多種減稅、補助，例如香港為促進觀光，過年過節時，大樓外牆打燈可抵稅，呼籲政府擴大辦理補助，才會有效果。 　　整修可找有經驗的廠商 　　負責藍天凱悅大廈外牆工程的勤實佳營造表示，外牆翻修的造價依個案不同，施工法、材質、施工容易度等都將影響費用，若是最單純的翻修外牆，更換磁磚，依照外牆施工面積，每坪工程費約一萬元。 　　民眾維修外牆需向市政府申請外牆修繕執照，業者建議，既然決定動工，可多找幾家營造廠商估價比價外，也需注重施工品質，好的營造廠將外牆打到結構體時，可一併更換老舊管線、解決牆壁漏水、滲水等問題，最簡單的判斷方式，就是找有經驗的營造廠，請廠商拿出過去的業績，實際勘查便可知道施工品質的好壞。 　　業者表示，施工期從數個月到一年不等，例如三十年的五樓老公寓，僅需二個月就可完成拉皮，外牆材質以磁磚最便宜，石材則貴二倍以上，若住宅稠密，施工度提高下，總工程費也將提高。 　　拉皮為改善市容的一小步，不過房仲業者呼籲，政府不應將補助的條件設限於都更劃定區，若想逐步由點線面提高效果，應以屋齡、屋況等為補助標準，才能擴大民眾的申請意願。

老屋拉皮 2

老屋拉皮 最高補助1000萬 【聯合報╱記者許玉君、鄭朝陽／台北報導】 2009.06.14 03:25 am 台北天母一棟七層樓建築物拉皮前外牆老舊、斑駁，還有冷氣等附掛物（左圖）；拉皮後，外牆煥然一新（右圖）。照片／闓悅公司提供
要老房子煥然一新，又等不及拆除重建，為外牆「拉皮」是立竿見影的划算投資。內政部營建署已備妥廿億元，即日起為老舊建築物整建外牆助一臂之力，只要屋齡在廿年以上、取得八成以上住戶同意後，就能申請外牆拉皮補助，每件申請案補助上限一千萬元。
營建署官員說，政府補助老建築物「拉皮」項目，包括：拆除、收納外牆廣告招牌和鐵窗等凸出物，綠美化陽台、增設遮陽設施，修繕或更新維護公共安全的必要公用設備。
為擴大公共建設、美化建築景觀，行政院日前核定內政部營建署的「建築風貌環境整建示範計畫」。營建署表示，今、明兩年將投入廿億元特別預算，補助公、私有老舊建築物拉皮整建，即日起有需求的屋主可向房屋所在地的縣市政府申請。
重要的是，外牆拉皮必須採用環保的綠建材，且占總工程經費的兩成，才符合補助資格。官員說，融入節約能源設計的拉皮個案，較有機會獲得補助。
營建署說，申請補助以公寓大廈管理委員會為單位，管委會至少整合八成住戶後向各縣市政府提出申請，並通過初審，才報請營建署複審，確認補助與否和補助金額，每件申請案補助上限為工程費的百分之四十五，最高一千萬元。例如申請的總工程費三千萬，應補助一千三百五十萬元，但實際補助為一千萬元。
營建署表示，只要住戶有共識，符合補助拉皮條件，會盡量給民間的老舊建築機會找回第二春，且外觀愈老舊、環境愈簡陋者愈優先補助。
營建署說，一般正常使用的建築壽命達四、五十年，國內二、三十年老房子比比皆是，但要等待拆除重建緩不濟急，拉皮整建外牆是快速又省錢的更新捷徑，也有助房價增值，如果申請踴躍，補助將改為常態計畫，年年推動，加速改善城鄉建築景觀。

老屋拉皮1

老屋拉皮 房價可漲1倍 漢宮大廈、東華大樓成功經驗 促使北市首創外牆翻新補助計畫 記者鄭朝陽／報導 房子住久了，室內、外牆重新整修一下，常可賣得好價錢；民間的成功經驗，讓台北市決定帶動「老屋拉皮」風，今年編列了500萬元，補助老房子或外牆破損的大樓進行外牆美化，除了清除建築物的違建亂象，還能拉抬房價，一舉多得。內政部營建署長陳光雄看了也很心動，表示將研究推出全國性的老屋拉皮補助計畫。台北市補助老屋拉皮屬全國首創，申請到3月底止，不論是二、三十年的四層樓公寓，還是因地震外牆磁磚「脫皮」的新大樓，只要提出來的整修效益明顯，就可能拿到補助款，金額以工程費用的1/3為上限，洽詢電話2357-2950（~59）。申請者必須是公寓大廈管理委員會，目的是讓住戶藉此機會「改善家居、再生優質」生活環境，讓住家和城市一起變漂亮！幾位社區管委會主委高度推崇這項補助計畫。幾年前自費拉皮成功的北市忠孝東路「漢宮大廈」，利用外牆廣告的600萬元收入完成外牆整建，原本斑駁的磁磚和坑坑疤疤的牆面煥然一新，招牌也有了新秩序，原本每坪30萬元都難以成交，如今成交價已突破35萬元。位於基隆路、台北市政大樓斜對面的東華大樓，則把貼磁磚的外牆換成玻璃帷幕，分離式冷氣的室外機各得其所、井然有序，原本每坪25萬元還賣不出去，現在身價喊到一坪50萬元，整整跳升一倍。前任管委會主委葉宏安在中央部會任職，對北市府的做法相當肯定。建築師徐伯瑞說，民間公寓大樓拉皮成功個案，既能穩住房地產身價，也對都市景觀極有幫助，只要結構安全，是很划算的投資。營建署署長陳光雄說，新加坡等國家也有類似做法，營建署這幾年補助城鄉風貌改造、都市更新，也發現有清理違建、美化景觀、活化社區自治的動力和效果，因此近期內也會研究全國性的補助計畫，帶動各縣市一起讓市容景觀改頭換面。