土地少、老樓多 大樓拉皮商機無限

人老了，可以靠拉皮恢復青春；樓老了，不但可以靠「拉皮」恢復外觀，還可以因此讓房價及租金翻漲。不動產業者評估，大樓進行外牆整建修復後，房價最少漲一成，而不少建商嗅到「老樓拉皮」商機，已積極布局這塊大餅。
走在台北街頭，四處可見大樓圍上綠色帆布，進行大樓外觀整修工程，就是所謂的「老樓拉皮」，其中光是一條短短的南海路，就有郵政博物館和台北教師會館兩棟大樓正在進行拉皮工程，再走到台北遠企購物中心、東帝士大樓斜對角的藍天凱悅大廈，也同樣進行修復大樓外觀的拉皮工程。老樓為何要拉皮？台北市都市更新處長邊子樹解釋，九二一、三三一兩次大地震後，許多大樓外牆瓷磚掉落砸到路人，有些大樓立面逢雨天就滲、漏水，住戶不堪其擾，但老樓要拆除重建，不僅花費昂貴，拆除期間的居住、家具安置等複雜問題，因此許多住戶寧可選擇外牆拉皮的整建修復。「老樓拉皮後，房價起碼漲一五％！」大華不動產估價師事務所所長張義權分析說，老樓拉皮不僅可以改善大樓外觀，也提升市容景觀，甚至拉皮後還可延長建物壽命，最大的利多就是房價和租金的上揚。信義房屋協理張欣民指出，「優質地段的老樓拉皮，房價上漲空間幅度最大。」藍天凱悅大樓管委會主委崔華翰更強調說：「未拉皮前，原來一坪成交四十萬元，已有住戶趁拉皮行情，喊到每坪六十萬元！」
拉皮前後價差近二十萬二十六樓高的藍天凱悅大樓，共有二百一十六戶，屋齡已超過二十多年，光是大樓拉皮就花了五千多萬元。加上管線、電梯重新維修、大樓探照燈、景觀戲水池和數位監控系統等新設施，每戶每坪要花上七、八千元，以五十五坪的家庭來說，總計得花上四十餘萬元，不過，整建工程將帶來每坪五萬元以上的增值潛力，每戶房價增加兩百多萬元。崔華翰表示，如果只做外觀拉皮，其他內部的樓梯間、公設沒有提升品質，增值潛力不高。因此藍天凱悅除了外觀拉皮外，為了提升居住安全和品質，將管線重新維修、夜間增設探照燈、二十四小時數位監控系統，將軟硬體一併提升。「整合這麼多住戶的確很吃力，只要財務透明、認真用心，住戶都看得見。」崔華翰說，初期裝設數位監控，有住戶反彈說，隱私權遭到侵害。裝設不到一個月，一位老太太把上百萬元的珠寶忘在計程車上，警方利用監控錄影帶找到該計程車司機，順利取回珠寶，也因此弭平住戶反彈聲浪。根據台北市都市發展局都市更新處統計資料，光台北有一萬六千餘棟大樓屋齡超過三十年以上，每年則成長約四百多棟，未來十年內將突破二萬棟，屆時建築物老化更嚴重，有損台北市國際都市的形象。有鑑於此，都發局在參考新加坡、香港行之多年的「樓宇修復計畫」，在去年八月首次推出「台北市都市更新整建維護實施辦法」，編列五百萬元預算，共有十五件申請，七家獲得補助。
由於申請者踴躍，明年的預算已追加到二千五百萬元，「未來預算只會有增無減，老樓拉皮將成為下一個明星產業。」發展局都市更新處長邊子樹說。北市府補助大樓市容重整承包藍天凱悅大樓拉皮的勤實佳營造總經理許瑞顯表示，北市精華區土地漸趨稀少，住宅興建外移到大直、南港重劃區，甚至台北縣郊區，市區大樓面臨老化，鐵窗、冷氣一片凌亂的現象，老樓拉皮的商機也就浮現。勤實佳董事長林敏弘是台灣會計師鼎鼎知名的大老，曾經為潤泰集團總裁尹衍樑的父親尹書田規畫過遺產稅。他在二年前和時在遠東建設任職的好友許瑞顯在一次飯局中談到，許瑞顯久住的大安區，有不少老舊住宅一定會有重新裝修拉皮作大樓美容的需要，因此看好城市拉皮的前景，兩人於是邀集幾個股東成立勤實佳營造，並由許瑞顯負責經營專門做大樓外觀拉皮工程，迄今已有八件成功案例，堪稱是目前業界最有實力的組合。位於林森北路上的德惠大樓，去年十月由勤實佳完成外觀拉皮。拉皮前一、二樓鐵門深鎖歇業，九樓外牆還貼著急售的布條，如今大樓拉皮後，鼎天魚翅租下一、二樓店面，不僅房價從每坪三十萬上漲到三十五萬元，大樓租金也跟著水漲船高。究竟什麼條件才可通過都市更新審議委員會核准，邊子樹指出，以今年通過案例來看，和平東路、新生南路口的星雲大樓，因位於重要路口且外觀年久失修；重慶北路、哈密街的大龍國宅外牆瓷磚嚴重剝落；民權西路的千里馬大樓鄰近捷運出入口，這些位於重要交通要道，且有瓷磚砸傷人的公共安全問題，將列入優先考量。不過，政府補助上限不能超過總經費的三分之一，而且大樓所有權人同意比例得超過三分之二，還必須提出明確的整建財務計畫。另外，除了外牆修繕，防火隔間、消防設備、人行道植栽及屋頂平台綠美化等，都是整建計畫重要的一環。邊子樹說，鐵窗文化是台北市容的最大殺手，因此鐵窗處理、冷氣統一放置，都將納入住戶公約，五年內不得更動，否則將收回補助款。建物拉皮是都市更新的一環，在國外已行之有年，其中以英國倫敦地鐵車站交會中心King's Cross進行城市拉皮（facelift），一掃過去老舊髒亂的地鐵，成綠意盎然街道最為著名；另外，美國波士頓昆西市場（Quincy Market）、紐約南街富頓漁港（South Street Seaport）都是老舊地標拉皮成功的案例。台灣的大樓仍以重建為主瑞普國際物業總經理曾東茂表示，位於中山北路、民權東路口的上海商銀總部，八九年上海商銀買下美琪飯店改裝成辦公大樓，是台北市大樓拉皮最早的範例。不過，台灣拆除重建進行都市更新的例子多過於老樓拉皮，理由是舊辦公大樓的管線、網路、通訊設備跟不上時代，「拆除重建的效益大過老樓翻修！」而且有些舊大樓容積沒有用完，拆除後可以蓋得更高，例如仁愛圓環的台新金大樓過去是財神酒店，拆除重建後經濟效益更高。事實上，大樓拆除重建須耗費二年以上，老樓拉皮卻只要三、四個月就可重新登場，全國不動產加盟總部董事長葉春智表示，忠孝東路四段的「漢宮大廈」將頂樓廣告看板及外牆廣告出租，每個月將近十七萬元的收入，利用累積的廣告收入完成外牆翻修，房價從每坪三十萬元跳升到三十五萬元，欣葉餐廳也因此進駐，帶來龐大的租金收益。無獨有偶，位於基隆路、台北市政大樓對面的東華大樓，原本住戶意見難以整合，也是靠頂樓國際牌（Panasonic）的廣告收入，將貼瓷磚的外牆換上玻璃帷幕，分離式冷氣也統一規畫，房價從每坪二十五萬元漲到四十萬元。沿著基隆路往前，在忠孝東路口的三連大廈，因為太子建設當主委，斥資九百萬元將大樓門廳、騎樓重新裝潢，大樓辦公室租金從更新前的每坪一千二百元，漲到每坪一千七百元。「重新裝潢門面，租金每坪增加五百元，業主都很開心！」太子建設副理邱文珍表示。張義權分析，辦公大樓拉皮最直接的受益就是租金調升，在信義路上、師大附中對面的玫瑰大廈，是葉財記建設蓋的大樓，以前工總、商總都曾在此辦公，該大樓一邊拉皮一邊沒拉，每坪租金價差就有幾百元。老樓拉皮是城市發展必經的軌跡，這場商機大戰才正要開始。