土地少、老樓多 大樓拉皮商機無限

人老了，可以靠拉皮恢復青春；樓老了，不但可以靠「拉皮」恢復外觀，還可以因此讓房價及租金翻漲。不動產業者評估，大樓進行外牆整建修復後，房價最少漲一成，而不少建商嗅到「老樓拉皮」商機，已積極布局這塊大餅。
走在台北街頭，四處可見大樓圍上綠色帆布，進行大樓外觀整修工程，就是所謂的「老樓拉皮」，其中光是一條短短的南海路，就有郵政博物館和台北教師會館兩棟大樓正在進行拉皮工程，再走到台北遠企購物中心、東帝士大樓斜對角的藍天凱悅大廈，也同樣進行修復大樓外觀的拉皮工程。老樓為何要拉皮？台北市都市更新處長邊子樹解釋，九二一、三三一兩次大地震後，許多大樓外牆瓷磚掉落砸到路人，有些大樓立面逢雨天就滲、漏水，住戶不堪其擾，但老樓要拆除重建，不僅花費昂貴，拆除期間的居住、家具安置等複雜問題，因此許多住戶寧可選擇外牆拉皮的整建修復。「老樓拉皮後，房價起碼漲一五％！」大華不動產估價師事務所所長張義權分析說，老樓拉皮不僅可以改善大樓外觀，也提升市容景觀，甚至拉皮後還可延長建物壽命，最大的利多就是房價和租金的上揚。信義房屋協理張欣民指出，「優質地段的老樓拉皮，房價上漲空間幅度最大。」藍天凱悅大樓管委會主委崔華翰更強調說：「未拉皮前，原來一坪成交四十萬元，已有住戶趁拉皮行情，喊到每坪六十萬元！」
拉皮前後價差近二十萬二十六樓高的藍天凱悅大樓，共有二百一十六戶，屋齡已超過二十多年，光是大樓拉皮就花了五千多萬元。加上管線、電梯重新維修、大樓探照燈、景觀戲水池和數位監控系統等新設施，每戶每坪要花上七、八千元，以五十五坪的家庭來說，總計得花上四十餘萬元，不過，整建工程將帶來每坪五萬元以上的增值潛力，每戶房價增加兩百多萬元。崔華翰表示，如果只做外觀拉皮，其他內部的樓梯間、公設沒有提升品質，增值潛力不高。因此藍天凱悅除了外觀拉皮外，為了提升居住安全和品質，將管線重新維修、夜間增設探照燈、二十四小時數位監控系統，將軟硬體一併提升。「整合這麼多住戶的確很吃力，只要財務透明、認真用心，住戶都看得見。」崔華翰說，初期裝設數位監控，有住戶反彈說，隱私權遭到侵害。裝設不到一個月，一位老太太把上百萬元的珠寶忘在計程車上，警方利用監控錄影帶找到該計程車司機，順利取回珠寶，也因此弭平住戶反彈聲浪。根據台北市都市發展局都市更新處統計資料，光台北有一萬六千餘棟大樓屋齡超過三十年以上，每年則成長約四百多棟，未來十年內將突破二萬棟，屆時建築物老化更嚴重，有損台北市國際都市的形象。有鑑於此，都發局在參考新加坡、香港行之多年的「樓宇修復計畫」，在去年八月首次推出「台北市都市更新整建維護實施辦法」，編列五百萬元預算，共有十五件申請，七家獲得補助。
由於申請者踴躍，明年的預算已追加到二千五百萬元，「未來預算只會有增無減，老樓拉皮將成為下一個明星產業。」發展局都市更新處長邊子樹說。北市府補助大樓市容重整承包藍天凱悅大樓拉皮的勤實佳營造總經理許瑞顯表示，北市精華區土地漸趨稀少，住宅興建外移到大直、南港重劃區，甚至台北縣郊區，市區大樓面臨老化，鐵窗、冷氣一片凌亂的現象，老樓拉皮的商機也就浮現。勤實佳董事長林敏弘是台灣會計師鼎鼎知名的大老，曾經為潤泰集團總裁尹衍樑的父親尹書田規畫過遺產稅。他在二年前和時在遠東建設任職的好友許瑞顯在一次飯局中談到，許瑞顯久住的大安區，有不少老舊住宅一定會有重新裝修拉皮作大樓美容的需要，因此看好城市拉皮的前景，兩人於是邀集幾個股東成立勤實佳營造，並由許瑞顯負責經營專門做大樓外觀拉皮工程，迄今已有八件成功案例，堪稱是目前業界最有實力的組合。位於林森北路上的德惠大樓，去年十月由勤實佳完成外觀拉皮。拉皮前一、二樓鐵門深鎖歇業，九樓外牆還貼著急售的布條，如今大樓拉皮後，鼎天魚翅租下一、二樓店面，不僅房價從每坪三十萬上漲到三十五萬元，大樓租金也跟著水漲船高。究竟什麼條件才可通過都市更新審議委員會核准，邊子樹指出，以今年通過案例來看，和平東路、新生南路口的星雲大樓，因位於重要路口且外觀年久失修；重慶北路、哈密街的大龍國宅外牆瓷磚嚴重剝落；民權西路的千里馬大樓鄰近捷運出入口，這些位於重要交通要道，且有瓷磚砸傷人的公共安全問題，將列入優先考量。不過，政府補助上限不能超過總經費的三分之一，而且大樓所有權人同意比例得超過三分之二，還必須提出明確的整建財務計畫。另外，除了外牆修繕，防火隔間、消防設備、人行道植栽及屋頂平台綠美化等，都是整建計畫重要的一環。邊子樹說，鐵窗文化是台北市容的最大殺手，因此鐵窗處理、冷氣統一放置，都將納入住戶公約，五年內不得更動，否則將收回補助款。建物拉皮是都市更新的一環，在國外已行之有年，其中以英國倫敦地鐵車站交會中心King's Cross進行城市拉皮（facelift），一掃過去老舊髒亂的地鐵，成綠意盎然街道最為著名；另外，美國波士頓昆西市場（Quincy Market）、紐約南街富頓漁港（South Street Seaport）都是老舊地標拉皮成功的案例。台灣的大樓仍以重建為主瑞普國際物業總經理曾東茂表示，位於中山北路、民權東路口的上海商銀總部，八九年上海商銀買下美琪飯店改裝成辦公大樓，是台北市大樓拉皮最早的範例。不過，台灣拆除重建進行都市更新的例子多過於老樓拉皮，理由是舊辦公大樓的管線、網路、通訊設備跟不上時代，「拆除重建的效益大過老樓翻修！」而且有些舊大樓容積沒有用完，拆除後可以蓋得更高，例如仁愛圓環的台新金大樓過去是財神酒店，拆除重建後經濟效益更高。事實上，大樓拆除重建須耗費二年以上，老樓拉皮卻只要三、四個月就可重新登場，全國不動產加盟總部董事長葉春智表示，忠孝東路四段的「漢宮大廈」將頂樓廣告看板及外牆廣告出租，每個月將近十七萬元的收入，利用累積的廣告收入完成外牆翻修，房價從每坪三十萬元跳升到三十五萬元，欣葉餐廳也因此進駐，帶來龐大的租金收益。無獨有偶，位於基隆路、台北市政大樓對面的東華大樓，原本住戶意見難以整合，也是靠頂樓國際牌（Panasonic）的廣告收入，將貼瓷磚的外牆換上玻璃帷幕，分離式冷氣也統一規畫，房價從每坪二十五萬元漲到四十萬元。沿著基隆路往前，在忠孝東路口的三連大廈，因為太子建設當主委，斥資九百萬元將大樓門廳、騎樓重新裝潢，大樓辦公室租金從更新前的每坪一千二百元，漲到每坪一千七百元。「重新裝潢門面，租金每坪增加五百元，業主都很開心！」太子建設副理邱文珍表示。張義權分析，辦公大樓拉皮最直接的受益就是租金調升，在信義路上、師大附中對面的玫瑰大廈，是葉財記建設蓋的大樓，以前工總、商總都曾在此辦公，該大樓一邊拉皮一邊沒拉，每坪租金價差就有幾百元。老樓拉皮是城市發展必經的軌跡，這場商機大戰才正要開始。

老屋美容

老屋美容術！ 拉皮回春增加保值性

　　在房市低迷之際，好地段、好物件是保值抗跌的不二法門，也成民眾購屋的首選。除此之外，近來老屋拉皮的翻修方式，能讓「高齡老屋」瞬間拉抬聲勢，成為「區段」考量外，維持房價的思考方向。過去，老屋拉皮動輒需耗費數個月的時間來進行，整體的施工和建材費更是所費不貲，台灣立邦漆指出，以新一代的親水性外牆翻修塗料來取代磁磚，除了能夠一次解決上述的問題，還能降低對環境的汙染，施工的費用也可省下近1/3，更提供完整的配色規劃以滿足客戶的不同需求，只需10幾天就可以讓老舊建築物輕鬆「回春」！

■老屋拉皮換新貌 房價最少漲1成

　　所謂的「老屋拉皮」，就是將建築物原本老舊不堪的外牆加以翻新、並補強防水功能的工程，一般來說，住戶在施工期間內仍可以正常居住，不需要特別遷移，但由於傳統的翻新多半是先敲掉外牆磁磚、刮除舊有油漆後，再進行修補工作，因此施工期間通常至少需要2個月左右，至於價格部份，則依照建材選擇的不同，從5000、6000元到上萬元不等。

　　根據房仲業者的推估，一般來說，一但中古屋經過拉皮翻新，房價至少都可以拉抬約1成左右，若是位處於市中心的精華地段，則翻修後的每坪價格漲個3、4成也不成問題，如位於台北市政大樓斜對面的東華大樓，經過拉皮後，房價翻漲了近1倍之多，遠企商圈的藍天凱悅大樓更是老屋拉皮的經典代表作。

■外牆建材比一比 塗料實惠又耐久

　　台灣立邦漆行銷企劃部表示，選用「塗料」取代傳統的外牆磁磚，做為老屋拉皮的素材，是由於塗料的選擇多元化、色彩也更為豐富，能充分滿足不同設計風格的需求。此外，由於台灣位處地震帶，所以時常會有大大小小的地震，塗料因為具備不易脫落、碎裂的特性，因此在後續保養、維護上也就相對容易。

　　就以立邦的外牆翻新系統為例，耐用年限最長可達35年，和傳統的瓷磚外牆一樣，但由於是親水性的塗料，所以在遇雨水沖刷時，較不易殘留污垢，此外，清洗也不需要使用化學洗劑，大大降低對於環境的危害，可稱做是節能環保的優質建材。

　　和其他的外牆建材相比，立邦的外牆翻新系統除了使用年限長、好清洗、色彩豐富的優勢外，還有強力附著和防水的特殊性，省去敲掉磁磚的時間，也可以防止水分子滲透牆面，降低壁癌的發生，不僅如此，立邦外牆翻新系統在施工方面也更為省時，平均約15天左右就能夠完成建築物的外觀改造工程，費用也比傳統的瓷磚外牆少了約1到2成。
　　目前全台已有部分縣市為整頓市容景觀，如台北縣市等，對於老屋外觀拉皮也祭出獎勵辦法，不論是20、30年的老舊公寓，或是因地震導致外牆磁磚「脫皮」的新大樓，只要提出來的整修效益明顯，就能向政府申請取得補助款。台灣立邦漆企劃部也建議民眾，不妨趁著農曆年前，好好地將居家內外妝點一下，不僅自己住得舒適，也能趁機讓房價「UP UP」。

老屋拉皮 3

中國時報 B6/大台北房地產 2006/03/04 【何旭如】 　　十年前，德國「明鏡」週刊指台灣居住環境不佳，有如活在豬圈之中，如今台灣居住環境已大幅改善，但老舊建築依舊矗立街頭。台北市政府今年首度提供五百萬元，補助老屋拉皮整修，只要是一幢建築物為單位，即可申請。 　　台北市有著名的仁愛、敦南林蔭大道，主要商圈有不少摩登現代建築，還有全球最高的台北101，不過搭一趟捷運淡水線不難發現，每天上下班映入眼簾的，也有無數老舊公寓，外牆磁磚剝落脫離，嚴重者還可看到鋼筋外露等窘狀。 　　為改善北市街景，北市都市發展局首度編列五百萬元，供市民申請維修房子，政府補助房屋修復更為全球首例，申請至今年三月底截止，最高可補助總維修費用的三分之一，都市更新處長邊子樹表示，目前詢問的民眾不少，但尚無人提出申請，若屆時申請情況不佳，將考慮延長受理。 　　一幢房子不分屋齡都可申請 　　房屋修繕可大可小，有些大型社區一動工就要上千萬元的經費，市政府總補助五百萬元看似用處不大，不過對戶數少的老舊公寓、大廈卻是一大利多。 　　都更處官員表示，根據台北市都市更新整建維護實施辦法，政府補助的項目不只是外牆翻修拉皮，還包括社區道路綠美化程、無遮簷人行道家具設施等建築物外部工程，及公共無障礙設施、公共防火避難設施、公共樓梯修繕、屋頂平台綠美化、廣告招牌的建築物立面修繕、拆除舊有違章建築等建築物本體工程。 　　總補助經費五百萬元，都更審議委員會將依照不同申請案件的條件，最高撥款總維修費用的三分之一，三月底截止申請，最快五月底將可公告核定的補助金額，再依實際施工，分二期撥款，詳情可洽北市都更處（○二）二三五七－二九五○（至五九）。 　　申請的標準為何？都更處表示，申請屋件必須為劃定的都市更新重建、整建、或維護區段，且需由依法設立的股份有限公司、都市更新會、公寓大廈管理委員會、或其他團體提出申請，申請屋件至少應為一幢建築物，不可單戶申請。 　　若屋件非位於都更劃定區，都更處表示，住戶可先向市政府申請重建補助，再補程序申請劃定為都市更新的重建維護單元，若輔助的申請通過，都更處將以通案方式加快都更劃定，最快只需兩個月即可通過都市更新整建維護單位的劃定。 　　藍天凱悅自費拉皮堪稱典範 　　信義房屋企研室協理張新民表示，台灣民眾多有自掃門前雪心，即使每天居住的大樓外觀已老舊不堪，要使全體住戶同意花錢整修外牆、公共梯間，實屬不易。 　　不過北市卻有少數自掏腰包拉皮整修的個案，張新民預估，拉皮過後房屋煥然一新，短期房價可有一成的增值空間。 　　例如忠孝東路四段上的漢宮大廈，數年前住戶自掏腰包整修外，如今已整修完畢，房價從每坪三十萬元上揚至三十五萬元。 　　自費拉皮的另一模範生，莫過於敦化南路上的藍天凱悅大廈，總戶數達二百二十戶之多，但礙於屋齡已達二十年，外觀無法與鄰近敦峰、敦南藝術館等豪宅、北市最貴的辦公大樓遠企媲美，三年前由少數住戶提出整修建議，去年底已正式動工，四面外牆全面翻修，預計八月可完工，屆時還將多了頂樓燈光設計，使敦化南路更添聲色。 　　藍天凱悅大樓管委會主委崔華翰表示，外牆整修的總工程費約五千萬元，每戶依坪數大小約負擔十萬元至三十萬元，但住戶為了提高居住品質，協商過程中幾乎沒有反對聲浪，工程費拒繳款比例為零，外牆修完後，下一步還將重整中庭公園。 　　房仲業者分析，藍天凱悅大廈每坪約四十五萬元，外牆整修完畢後，由於屋況好比新屋，短期內房價將有五十萬元的行情，增值近一成。 　　不過崔華翰表示，為了提高居住品質，住戶甘願自掏腰包整修大樓外觀，不過以國外經驗為例，許多國家為了鼓勵市民改善市容，有多種減稅、補助，例如香港為促進觀光，過年過節時，大樓外牆打燈可抵稅，呼籲政府擴大辦理補助，才會有效果。 　　整修可找有經驗的廠商 　　負責藍天凱悅大廈外牆工程的勤實佳營造表示，外牆翻修的造價依個案不同，施工法、材質、施工容易度等都將影響費用，若是最單純的翻修外牆，更換磁磚，依照外牆施工面積，每坪工程費約一萬元。 　　民眾維修外牆需向市政府申請外牆修繕執照，業者建議，既然決定動工，可多找幾家營造廠商估價比價外，也需注重施工品質，好的營造廠將外牆打到結構體時，可一併更換老舊管線、解決牆壁漏水、滲水等問題，最簡單的判斷方式，就是找有經驗的營造廠，請廠商拿出過去的業績，實際勘查便可知道施工品質的好壞。 　　業者表示，施工期從數個月到一年不等，例如三十年的五樓老公寓，僅需二個月就可完成拉皮，外牆材質以磁磚最便宜，石材則貴二倍以上，若住宅稠密，施工度提高下，總工程費也將提高。 　　拉皮為改善市容的一小步，不過房仲業者呼籲，政府不應將補助的條件設限於都更劃定區，若想逐步由點線面提高效果，應以屋齡、屋況等為補助標準，才能擴大民眾的申請意願。

老屋拉皮 2

老屋拉皮 最高補助1000萬 【聯合報╱記者許玉君、鄭朝陽／台北報導】 2009.06.14 03:25 am 台北天母一棟七層樓建築物拉皮前外牆老舊、斑駁，還有冷氣等附掛物（左圖）；拉皮後，外牆煥然一新（右圖）。照片／闓悅公司提供
要老房子煥然一新，又等不及拆除重建，為外牆「拉皮」是立竿見影的划算投資。內政部營建署已備妥廿億元，即日起為老舊建築物整建外牆助一臂之力，只要屋齡在廿年以上、取得八成以上住戶同意後，就能申請外牆拉皮補助，每件申請案補助上限一千萬元。
營建署官員說，政府補助老建築物「拉皮」項目，包括：拆除、收納外牆廣告招牌和鐵窗等凸出物，綠美化陽台、增設遮陽設施，修繕或更新維護公共安全的必要公用設備。
為擴大公共建設、美化建築景觀，行政院日前核定內政部營建署的「建築風貌環境整建示範計畫」。營建署表示，今、明兩年將投入廿億元特別預算，補助公、私有老舊建築物拉皮整建，即日起有需求的屋主可向房屋所在地的縣市政府申請。
重要的是，外牆拉皮必須採用環保的綠建材，且占總工程經費的兩成，才符合補助資格。官員說，融入節約能源設計的拉皮個案，較有機會獲得補助。
營建署說，申請補助以公寓大廈管理委員會為單位，管委會至少整合八成住戶後向各縣市政府提出申請，並通過初審，才報請營建署複審，確認補助與否和補助金額，每件申請案補助上限為工程費的百分之四十五，最高一千萬元。例如申請的總工程費三千萬，應補助一千三百五十萬元，但實際補助為一千萬元。
營建署表示，只要住戶有共識，符合補助拉皮條件，會盡量給民間的老舊建築機會找回第二春，且外觀愈老舊、環境愈簡陋者愈優先補助。
營建署說，一般正常使用的建築壽命達四、五十年，國內二、三十年老房子比比皆是，但要等待拆除重建緩不濟急，拉皮整建外牆是快速又省錢的更新捷徑，也有助房價增值，如果申請踴躍，補助將改為常態計畫，年年推動，加速改善城鄉建築景觀。

老屋拉皮1

老屋拉皮 房價可漲1倍 漢宮大廈、東華大樓成功經驗 促使北市首創外牆翻新補助計畫 記者鄭朝陽／報導 房子住久了，室內、外牆重新整修一下，常可賣得好價錢；民間的成功經驗，讓台北市決定帶動「老屋拉皮」風，今年編列了500萬元，補助老房子或外牆破損的大樓進行外牆美化，除了清除建築物的違建亂象，還能拉抬房價，一舉多得。內政部營建署長陳光雄看了也很心動，表示將研究推出全國性的老屋拉皮補助計畫。台北市補助老屋拉皮屬全國首創，申請到3月底止，不論是二、三十年的四層樓公寓，還是因地震外牆磁磚「脫皮」的新大樓，只要提出來的整修效益明顯，就可能拿到補助款，金額以工程費用的1/3為上限，洽詢電話2357-2950（~59）。申請者必須是公寓大廈管理委員會，目的是讓住戶藉此機會「改善家居、再生優質」生活環境，讓住家和城市一起變漂亮！幾位社區管委會主委高度推崇這項補助計畫。幾年前自費拉皮成功的北市忠孝東路「漢宮大廈」，利用外牆廣告的600萬元收入完成外牆整建，原本斑駁的磁磚和坑坑疤疤的牆面煥然一新，招牌也有了新秩序，原本每坪30萬元都難以成交，如今成交價已突破35萬元。位於基隆路、台北市政大樓斜對面的東華大樓，則把貼磁磚的外牆換成玻璃帷幕，分離式冷氣的室外機各得其所、井然有序，原本每坪25萬元還賣不出去，現在身價喊到一坪50萬元，整整跳升一倍。前任管委會主委葉宏安在中央部會任職，對北市府的做法相當肯定。建築師徐伯瑞說，民間公寓大樓拉皮成功個案，既能穩住房地產身價，也對都市景觀極有幫助，只要結構安全，是很划算的投資。營建署署長陳光雄說，新加坡等國家也有類似做法，營建署這幾年補助城鄉風貌改造、都市更新，也發現有清理違建、美化景觀、活化社區自治的動力和效果，因此近期內也會研究全國性的補助計畫，帶動各縣市一起讓市容景觀改頭換面。